Манай улсад хөрөнгийн үнэлгээ үүсч хөгжөөд 20 гаруй жил болж байгаа ч үнэлгээний ажлын мөн чанарыг илэрхийлэх тулгуур ойлголтууд нэг мөр болон хэвшээгүй байна. Тухайлбал санхүүгийн тайлагналын зориулалттай үнэлгээний хувьд дансны бүрдэл гэсэн ойлголтыг төдийлөн анхаарч үзэхгүй байна. ҮОУС [1]-т дансны бүрдэл / Unit of Account[2] /-ийг үнэлэгдэж буй хөрөнгө бусад хөрөнгүүдтэй нэгтгэгдсэн эсвэл нэгтгэгдээгүй байх түвшин гэж тодорхойлжээ.
Хөрөнгийг бусад хөрөнгөтэй нэгдэх, бусдаас ялгарах түвшинг тодорхойлох гол шалгуур нь тухайн хөрөнгийн ашиглалтын зориулалт юм. Жишээлбэл: автомашиныг бүрдүүлж буй олон нэр төрлийн эд ангийг тус тусад нь задалж бус бүхэлд нь нэг хөрөнгө гэж үзэн үнэлж бүртгэж, тайлагнах нь санхүү тайлагналын хувьд нийтлэг практик юм. Мөн нөгөө талаас барилгыг хаалга, цонх, хана, ханын тоосго гэх мэтээр бүрдэл хэсгүүдэд задлах нь тус хөрөнгийн мөн чанар, эдийн засгийн агуулгыг алдагдуулж буй хэрэг юм. Иймээс хөрөнгийн дансны бүрдлийг зөв тогтоох нь үнэлгээнд чухал ач холбогдолтой.
[1] ҮОУС- Үнэлгээний Олон Улсын Стандарт 300 Санхүүгийн тайлагналын зориулалттай үнэлгээ, Үнэлгээний Олон Улсын Стандарт 2017
[2] IFRS Definition (IFRS 13): The level at which an asset or a liability is aggregated or disaggregated in an IFRS for recognition purposes.The application of the IFRS definition is described in the guidance section of IVS 300 Valuations for Financial Reporting
Хөрөнгийн үнэ цэнийг бодитоор тогтоох талаас нь авч үзвэл зураг нэгт харуулсан шиг үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ хувь нэмрийн зарчмыгг чухалчлан үзэх зайлшгүй шаардлагатай юм. Өнөөгийн манай практикаас үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг зах зээлд нийт дүнгээр / газар, барилга, болон бусад хөрөнгийн үнийг хамтад нь/ тогтоож байна. Газар, барилгаас /бусад / бүрдэх үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшиж буй зориулалтаас нь хамаараад санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар үнэлэхэд бидний тогтоох үнэ цэнэ нь ихэвчлэн бодит үнэ цэнэ байна.
Иймээс СТОУС13 “бодит үнэ цэнийн хэмжилт”–ийн шаардлагын дагуу бодит үнэ цэнийг хамгийн найдвартай илэрхийлэх орцын 1-р түвшиний[1] мэдээлэл нь зах зээлийн үнэ юм. Зах зээл дээр тогтсон үнээр тохируулга бараг хийгдэхгүй үнэлэгдэх боломжтой үл хөдлөх хөрөнгө нь тун ховор бөгөөд Улаанбаатар хотын хувьд орон сууц, газар тариалангийн бүс нутагт тариалангийн зориулалттай хоосон талбар газар байж болох юм.
Аж ахуй нэгжүүдийн эзэмшдэг ихэнх үл хөдлөх хөрөнгүүд нь өөр өөрийн гэсэн өвөрмөц онцлого хийц бүтээцтэй байдаг тул үүгээрээ жишгээр сонгон авсан адил төстэй хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэнд тохируулга хийх нөхцлийг бий болгодог. Иймээс бодит үнэ цэнийг тохируулга хийсэн зах зээлийн үнээр[2] тогтоох нь нийтлэг байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бий болсон гэж үзэж болох манай улсын томоохон хот суурингуудад үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн онцлогийг харгалзан жишиг хөрөнгийн үнэнд хийх тохируулгыг үндэслэлтэй тооцоолох хангалттай мэдээлэл байдаггүй.
Жишээлбэл: талбар газрын үнэнд газрын хэмжээ, хэлбэр, байрлал, өмчлөх эрхийн төрөл гэх мэт, харин барилгын хувьд байрлал, зориулалт, давхрын байрлал, өрөө тасалгааны оновчтой зохион байгуулалт, хийц зэрэг хүчин зүйлс нөлөөлдөг гэж үздэг ч хэдэн хувиар, хэдэн төгрөгөөр хэрхэн нөлөөлж буйг тогтоосон судалгаа байдаггүй нь зах зээлийн үнэд тулгуурлан үнэлгээг тогтооход бэрхшээлтэй болгодог буюу үнэлгээчнээс тусгай таамаглалуудыг дэвшүүлэх /субектив шийдвэр гаргах/ нөхцлийг бүрдүүлдэг.
Дээрхээс дүгнэж үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийг санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар үнэлж бодит үнэ цэнийг нь тогтооход үнэлгээчдийн хувьд үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэх гол арга нь зах зээлийн хандлагын аргууд байх нь тодорхой байна.
Мөн дансны бүрдлийг үл хөдлөх хөрөнгийн иж бүрдлээр нь / газар, барилга, болон бусад хөрөнгийг хамруулаад / ашигласан мэдээллийн хамрах хүрээнд тулгуурлан авах нь тохиромжтой. Өөрөөр хэлбэл иж бүрдэл хөрөнгийн хувьд зах зээлийн үнийг илэрхийлэх дүн нэг байна, энэ үнээр илэрхийлэгдэх хөрөнгүүдийг нэг дансны анги болгон авах нь зүйтэй юм. Тухайлбал зарим компани газар, барилга /бусад /-аас бүрдэх үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авахдаа худалдан авалтын зөвхөн нэг гэрээг хийж төлсөн үнийн дүнгээр нэг хөрөнгө худалдан авсан байдлаар бүртгэсэн байдаг.
Энэ нь багц хөрөнгийг худалдан авсан буюу хөрөнгө хоорондын харилцан хамаарал нэгдэлтийн үр дүнд бий болсон хувь нэмрийг бүхэлд нь илэрхийлэх үнэ учраас дараа дараагийн тайлант үеүүдэд бодит үнэ цэнийг хэмжихэд хувь нэмрийн зарчим үйлчилж байгаа эсэхийг шалгахад хэрэгтэй мэдээлэл болдог.
Мөн нөгөө талаас багц хөрөнгийн худалдан авалтыг бөөн дүнгээр бүртгэх нь санхүү тайлагналын зорилгын хувьд дараах шаардлагын улмаас нийцэхгүй байх талтай.Санхүүгийн тайлагнал, Нягтлан Бодох Бүртгэлийн зорилгоор хөрөнгийг ангилахдаа тус хөрөнгийг ямар үйл ажилгаанд ашиглах зорилгоор эзэмшиж байгааг чухалчлан үздэг.
[1] Түвшин 1-ийн орцын мэдээллүүд нь “Үнэ цэнийг тогтоох өдрөөр аж ахуйн нэгж байгууллагын авч ашиглаж болох ижил төрлийн хөрөнгө ба өр төлбөрүүдийн идэвхитэй зах зээл дээр тогтсон үнэ (тохируулга хийгдээгүй)”
[2] Түвшин 2-ын орцын мэдээллүүд нь “Түвшин 1-д тодорхойлсон тогтсон үнэ, ханшаас бусад хөрөнгө ба өр төлбөрийн талаарх шууд эсвэл шууд бус байдлаар ажиглалт хийж олж болохуйц орцын мэдээллүүд”
НББОУС 16-н 37 дугаар зүйлд заахдаа үндсэн хөрөнгийг ижил шинж чанар болон аж ахуйн нэгжийн үндсэн үйл ажиллагаанд ашиглах байдлаар нь газар, барилга байгууламж, машин механизм, усан онгоц, нисэх онгоц, тээврийн хэрэгсэл, тавилга эд хогшил болон сантехникийн төхөөрөмж, ажлын байрны тоног төхөөрөмж гэх мэтээр үндсэн хөрөнгийн ангид хуваахыг шаардсан байдаг. Энэхүү үндсэн хөрөнгийг анги гэсэн ойлголт нь олон тооны ижил зориулалт бүхий хөрөнгийн олонлог буюу ижил шалгуураар бүлэглэсэн дансны бүрдэл юм.
Өөрөөр хэлбэл эзэмшил өмчлөлдөө байгаа аливаа хөрөнгийг нягтлан бодох бүртгэл санхүүгийн тайлагналын зорилгоор хэрхэн ангилах нь аж ахуй нэгж байгуулагын хувьд СТОУС, мөрдөж буй дүрэм журамд нийцүүлэн нягтлах бодох бүртгэлийн бодлогоор зохицуулах асуудал юм. Аж ахуй нэгжүүд бөөн дүнгээр худалдан авсан хөрөнгүүдэд худалдан авалтын өртгийг хуваарлах зорилгоор үнэлгээ хийлгэхгүй байгаа нь, үндсэн хөрөнгийн ангилал алдагдах, улмаар үндсэн хөрөнгийн нэг ангид өөр өөр төрлийн хөрөнгүүд бүртгэгдэх нөхцлийг бүрдүүлж байна.
Энэ нь дараа дараагийн тайлант үед хийгдэх санхүүгийн тайлагналын зориулалттай үнэлгээний хамрах хүрээг буруу тогтоох нөхцлийг бүрдүүлж байна. Эндээс санхүүгийн тайлагналын зориулалттай үнэлгээ нь нягтлан бодох бүртгэлийн ямар зорилгоор хийгдэж байгаагаас хамаарч тогтоох үнэ цэнэ нь өөр өөр байна.
Үнэлгээ нь түүний зорилгод нийцсэн байх ёстой бөгөөд түүнчлэн ямар шаардлагыг хангасан байх, үнэлгээг ашиглахад тавигдах аливаа хязгаарлалтуудын талаар үйлчлүүлэгч ойлголттой байх нь чухал ач холбогдолтой байдаг. Мөн ямар төрлийн үнэлгээг хийж гүйцэтгэж буйгаас хамаарч үнэлгээний зорилгыг тодорхой тогтоосон байна. Үнэлгээний зорилго нь үнэ цэнийн суурийг тодорхойлно гэж ҮОУС 101-д заажээ.
СТОУС-аар тодорхойлсон бодит үнэ цэнэ[1] нь ерөнхийдөө ҮОУС-аар тодорхойлсон зах зээлийн үнэ цэнэтэй дүйцдэг тул санхүүгийн тайлагналын зориулалттай үнэлгээнд зах зээлийн үнэ цэнийн суурийг баримтлах шаардлагатай нь харагдаж байна.
Санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар үнлэгдэж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд бүрдэл хэсгүүд нь өөр өөр дансны ангид хамаарсан /хүснэгт №1 ээс хар/ байдаг тул үл хөдлөх хөрөнгийн бүрдэл хэсгүүдийг тус тусад нь зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар үнэлэх боломжгүй байдаг. Иймээс манай улсын үнэлгээний практикт санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар үл хөдлөх хөрөнгийг үнлэхдээ:
- Газар эзэмших эрхийг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргаар
- Барилгыг зах зээлийн, орлогын, өртгийн хандлагын аргуудаар
- Инженерийн шугам сүлжээг өртгийн хандлагын нэгж хүчин чадлын нормативт үнэлгээний аргаар
- Зам талбай, хашаа, зүлэгжүүлэлт гэх мэт нэгж хүчин чадлын норматив батлагдаагүй хөрөнгийн нөхөн сэргээх өртгийн хандлагын төсвийн аргаар ихэвчлэн тогтоож байна. Эндээс харвал өртгийн хандлагын элэгдэл тооцсон орлуулах өртгийн арга нь давамгайлж байгаа нь бодит үнэ цэнийн орцын 3-р түвшиний мэдээллээр үнэлж байна. Өөрөөр хэлбэл санхүүгийн тайлагналын зориулалтаар тогтоож буй бодит үнэ цэнэ нь хэрэгжих /нотлогдох / магадлалын хувьд бага тус зориулалтаар хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний чанар сул байгааг харуулж байна. Мөн үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг бүрдэл тус бүрийн хувьд авч үзэж байгаа нь хувь нэмрийн зарчмын хэрэгжилтийг үнэлгээнд тусгахгүй байна.
[1] СТОУС-13-т Бодит үнэ цэнэ гэж хэмжилтийн өдрөөр зах зээл дээрх оролцогч талуудын хооронд зохих журмын дагуу хийгдсэн ажил гүйлгээгээр хөрөнгөө борлуулснаар хүлээн авч болох эсвэл үүссэн өрөндөө төлж болох үнэ юм.
